Comerciabilidad

Factor de Comerciabilidad del Terreno

El factor de comerciabilidad se aplica exclusivamente al valor del terreno y representa el nivel de atractivo, demanda y potencial comercial de un inmueble en comparación con otros terrenos ubicados dentro de la misma unidad vecinal o zona homogénea. Este factor permite homogeneizar los valores considerando las características del entorno, la accesibilidad, la disponibilidad de servicios, la actividad económica y el interés del mercado.

Las categorías de comerciabilidad se definen de la siguiente manera:

• No deseada: Corresponde a terrenos con muy bajo atractivo para uso residencial o comercial. Generalmente se ubican en sectores con escaso desarrollo urbano, limitada disponibilidad de servicios básicos, deficiente accesibilidad y poca oferta de transporte público, lo que genera un reducido interés por parte del mercado.

• En desarrollo: Comprende terrenos ubicados en zonas en proceso de consolidación urbana. Aunque presentan potencial de crecimiento, la infraestructura, los servicios y la actividad comercial aún son limitados, por lo que su demanda es inferior al promedio de la zona.

• Media: Representa la condición estándar o predominante de los terrenos dentro de la unidad vecinal o zona homogénea. Constituye la referencia base para la comparación y homogeneización de valores.

• Detrás de avenida: Corresponde a terrenos que no tienen frente directo a una avenida principal, sino que colindan o se ubican inmediatamente detrás de inmuebles con frente a dicha vía. Su exposición y potencial comercial son menores que los de los terrenos con frente directo.

• Sobre avenida: Incluye terrenos con frente directo a una avenida que presenta baja o escasa actividad comercial. Su ubicación les proporciona una mejor accesibilidad y visibilidad respecto a los terrenos interiores, aunque su potencial comercial aún es limitado.

• Comercio medio: Comprende terrenos ubicados sobre avenidas o calles con una actividad comercial consolidada de intensidad media, caracterizada por una demanda constante y la presencia de establecimientos comerciales y de servicios.

• Comercio alto: Corresponde a terrenos situados sobre avenidas o calles con elevada actividad comercial, alta afluencia peatonal y vehicular, excelente visibilidad y una demanda significativa para usos comerciales y de servicios.

• En mercado: Representa el máximo nivel de comerciabilidad. Incluye terrenos ubicados en los sectores de mayor demanda y valorización de la ciudad, caracterizados por una intensa actividad económica, alta concentración de comercios y servicios, ubicación estratégica y, en algunos casos, un importante atractivo turístico o valor urbano que los convierte en puntos de referencia de la ciudad.