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Metodología de análisis
Primero se define la unidad vecinal que se va a trabajar, a solicitud o por fines de actualización de datos, por ello se ha establecido un protocolo que se aplica sin excepción para todo el estudio con el objetivo de disminuir la incertidumbre en los datos.
La toma de datos se la realiza de dos manera, la primera es mediante el recorrido en las calles y avenidas de la UV donde se realizará el análisis, luego se realiza las consultas pertinentes al propietario del inmueble en venta, la segunda forma se obtiene los datos actualizados de las ofertas en sitios web, la selección de estos datos es minuciosa para evitar incluir información errónea.
En la imagen se muestra los datos que se han recogido, los mismos que se complementan con información clave para la realización del análisis.
Como mínimo se consideran 4 testigos y como máximo 10 testigos, estos testigos es la evidencia del origen de la información, la misma que es verificable.
El análisis de los datos tiene la finalidad de disminuir la dispersión de la muestra, mediante la aplicación de factores de homogenización y ajustes, en esta etapa se identifican las propiedades que están con valores de remate y las propiedades que están con valores demasiado altos, los factores de ajuste permiten mantener el índice de dispersión del 15% para abajo, situación que garantiza un menor error en el resultado.
Factores considerado para obtener el valor de un terreno especifico mediante el uso de la media optima
Obtención de la media optima, es el resultado de la media aritmética general de: la media aritmética, la mediana por pares y la media selectiva.
La media optima se usa para calcular el valor del terreno de un inmueble, a esta media optima se debe aplicar factores de servicio, de la zona e intrínsecos, de esta manera si el terreno tiene mejores condiciones con relación a la media este tendrá un valor mas alto de la media y en caso contrario que tenga condiciones menos favorables que la media de la UV. Tendrá valores mas bajos.
Valores que se entregaran por UV en cada consulta realizada.
Una vez obtenidos los resultados se establece los valores máximos y mínimos de la UV, los mismos que están en función a las condiciones morfológicas de cada UV, para ello se realiza otro análisis de confirmación, el cual mediante un algoritmo se establece los valores máximos y mínimos, también se establece si corresponde los valores para los terrenos rústicos.
El valor máximo corresponde a la condición mas favorable de un terreno en la UV. De este valor máximo no podría sobrepasar porque se estaría especulando.
De la misma manera el valor mínimo corresponde a la condición menos favorable dentro de la UV, por consiguiente, el valor del terreno no podría ser mas bajo, porque se lo estaría rematando
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